Vender um imóvel com lucro implica, na maioria dos casos, pagar imposto sobre a diferença entre o valor de compra e o valor de venda. Esse lucro chama-se mais-valia, e a forma como é tributada depende de vários fatores: o tipo de imóvel, o tempo de posse, se houve reinvestimento e a situação fiscal de quem vende.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo — neste caso, um imóvel —, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu e o preço pelo qual comprou. Essa diferença pode ser positiva (mais-valia) ou negativa (menos-valia).
Ao valor das mais-valias podem ser deduzidas despesas como o certificado energético, o IMT e o Imposto do Selo pagos na aquisição, as comissões pagas à imobiliária, escritura e registos, e ainda os custos com obras de manutenção e valorização do imóvel realizadas nos últimos 12 anos, desde que devidamente comprovadas por fatura.
Como são tributadas as mais-valias de imóveis
A tributação incide apenas sobre 50% do montante da mais-valia. Por exemplo, se comprou um imóvel por 150.000€ e o vendeu por 200.000€, a mais-valia é de 50.000€, mas a tributação incide apenas sobre 25.000€. A taxa concreta depende dos restantes rendimentos do agregado familiar, já que a mais-valia é obrigatoriamente somada a esses rendimentos (englobamento) e tributada de acordo com o escalão de IRS resultante.
Antes de calcular a parte tributável, o valor de aquisição é corrigido por um coeficiente de desvalorização da moeda, publicado anualmente pela Autoridade Tributária, que tem em conta o ano em que o imóvel foi comprado. Quanto mais antigo for o imóvel, maior o coeficiente e menor a mais-valia apurada. Se tiverem passado menos de 24 meses entre a compra e a venda, não há lugar a esta correção (o coeficiente é 1).
Isenção por reinvestimento em habitação própria e permanente
Mesmo havendo lugar a imposto sobre 50% da mais-valia, é possível ficar isento total ou parcialmente se:
- O imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente, comprovada através do domicílio fiscal, há pelo menos 12 meses antes da venda; e
- Reinvestir o valor de realização — deduzido da eventual amortização do crédito habitação do imóvel vendido — na compra de uma nova habitação própria e permanente, entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda.
A isenção é proporcional ao valor reinvestido: se reinvestir a totalidade do valor a reinvestir, fica isento de qualquer pagamento; se reinvestir apenas uma parte, só essa parte da mais-valia tributável fica isenta.
Há ainda uma regra que limita esta isenção: se o imóvel vendido foi adquirido, construído ou objeto de obras com apoio público não reembolsável superior a 30% do seu Valor Patrimonial Tributário (VPT), a parte financiada pelo Estado não pode beneficiar da isenção por reinvestimento.
Segunda habitação: como é tributada
A venda de uma segunda habitação não tem, em regra, direito à isenção por reinvestimento — essa isenção está reservada à habitação própria e permanente. Há, contudo, uma forma de ficar isento independentemente do tipo de imóvel: quando a venda é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, a entidades públicas empresariais na área da habitação ou a autarquias locais.
Fora desse caso, a tributação de uma segunda habitação é feita sobre 50% da mais-valia, sem possibilidade de isenção por reinvestimento, e o valor a pagar depende dos rendimentos totais do agregado.
Como simular o imposto a pagar
No simulador de mais-valias imobiliárias da C&Q Finanças, pode introduzir:
- Valor e ano/mês de aquisição e de venda do imóvel;
- Despesas e encargos dedutíveis;
- Se a venda foi feita ao Estado ou a uma entidade pública;
- Se o imóvel era habitação própria e permanente ou segunda habitação;
- Se pretende reinvestir, amortizar o crédito habitação do imóvel vendido ou se recebeu apoio público para o imóvel;
- Se tem declaração fiscal conjunta e qual o rendimento coletável do agregado, sem a mais-valia.
O simulador calcula a mais-valia, a parte tributável e o imposto estimado a pagar, comparando a coleta de IRS do agregado com e sem a mais-valia — exatamente o método usado pela Autoridade Tributária.
Perguntas frequentes
O que é a mais-valia na venda de imóveis?
A mais-valia imobiliária corresponde ao lucro obtido com a venda de um imóvel — a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição, ajustado pelo coeficiente de desvalorização da moeda e pelas despesas dedutíveis.
Quando se aplica imposto sobre mais-valias de imóveis?
O imposto aplica-se sempre que há lucro na venda. 50% desse lucro é somado aos restantes rendimentos do agregado e tributado em sede de IRS, salvo isenção aplicável.
Posso ficar isento de pagar imposto sobre mais-valias?
Sim, nas seguintes situações:
- O imóvel foi adquirido antes de 1 de janeiro de 1989; ou
- O imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (comprovada por domicílio fiscal) há pelo menos 12 meses, e reinvestiu o valor de realização numa nova habitação própria e permanente, entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda.
A isenção total exige o reinvestimento da totalidade do valor a reinvestir; reinvestindo apenas parte, a isenção é proporcional.
No caso de venda de uma segunda habitação ou terreno, não há, em regra, lugar a esta isenção por reinvestimento.
Que despesas posso deduzir ao calcular as mais-valias?
Podem ser consideradas, sempre com fatura em nome do vendedor:
- Obras de valorização realizadas nos 12 anos anteriores à venda;
- Despesas com a aquisição: IMT, Imposto do Selo, registo predial, escritura e comissão de imobiliária;
- Despesas com a venda: comissão de imobiliária, certificado energético e encargos de escritura.
Como declarar as mais-valias no IRS?
As mais-valias imobiliárias são declaradas no Anexo G da declaração de IRS. Imóveis adquiridos antes de 1989 são declarados no Anexo G1, relativo às transações isentas. É nesses anexos que identifica o imóvel, o valor de compra e de venda, as despesas e o reinvestimento.
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